本期嘉宾
　　浙江大学光华法学院教授、浙江省民法学研究会会长　　  陈信勇
　　浙江五联律师事务所一级律师                        　 童松青
　　浙江汉博律师事务所律师                         　    洪  根

　　【核心提示】
　　这几天，杭州楼市最引人关注的事件莫过于万科房产降价事件了。在众多准备买房者欣喜万分的同时，部分前期高价购买万科房产的业主强烈抗议，情绪激动。那么，万科的降价到底有没有违背诚信原则，业主的退房要求到底有没有法律依据？本期《看法》请嘉宾从法律的视角来剖析万科“降价门”。

　　新闻背景
　　万科金九银十大降价
　　杭州老业主要求退房

　　由万科掀起的“金九银十价格战”引发了部分前期高价购房者的强烈不满，情绪激动的上百位购房者日前“冲击”了万科杭州的办公区域和楼盘现场，有的楼盘不得不提前结束当日的销售。
　　对此，万科方面表示：体谅客户的心情并表示深切的理解，但是作为一家经营实体和上市公司，万科要对投资者和股东负责，其一切企业行为必须遵循契约原则。
　　9月3日至9月14日，万科对杭州白鹭郡南、白鹭郡东、逸品阁和魅力之城4个楼盘的剩余436套房源进行打折促销。虽然促销成绩良好，但也引发了前期高价购房者的不满情绪，部分购房者集聚至万科杭州办公场所和魅力之城销售现场要求退房。
　　除了杭州，万科在上海和南京的部分楼盘也同样遭遇退房风波。万科公开回应称，市场进入调整期后，一段时间内开发商和客户之间的关系确实容易出现紧张局面。万科表示：“企业确实需要尽力去做工作，争取减少双方的损失。从万科的历史经验来看，面对跟老业主之间的矛盾，关键在于：第一，要积极、诚恳、友善地和他们沟通；第二，要努力改善产品和服务品质，营造良好的居住氛围和生活品质，我们相信最终能赢得绝大多数老业主的认可。”
　　据《上海证券报》     

　　话题一
　　万科降价有违诚信原则吗？　

　　【主持人】  我们知道，无论是合同的签订还是合同的履行，都离不开诚信二字。那么，万科降价有没有违背合同诚信原则呢？

　　洪根  当我们用法律的眼光来审视万科降价风波，“合同”是一个无法绕开的关键词。消费者购买房屋的过程就是一个和房产商订立合同、履行合同的过程。而在这一过程中始终离不开诚信原则。
　　诚信，既是我国传统道德的重要组成部分，也是合同法中的一项基本原则。我国合同法明确了诚信原则的地位和适用范围。当事人在合同的订立、履行的全过程，都应遵守诚信原则，严格依据诚信原则行使权利和履行义务。
　　有人质疑万科在降价售楼中的诚信，我个人认为，降价行为本身无可厚非。涨价或降价都是市场经济中最正常的现象，所以，只要万科对业主已经严格按照契约履行了义务，那么从法律上讲，没有理由去说万科不讲诚信。
　　但是从商业道德的角度看，如果万科的降价决定是早有计划的，是在老业主们下单时就已策划好的，结果由于信息不对称，造成老业主以相对高价购买房产，那么其行为或许有不诚信之嫌。
　　陈信勇  如同多年来商品房涨价一样，商品房降价并不违法，也符合市场经济规律。商品房作为商品，在市场流通中其价格的涨跌是不可避免的现象。在当前我国存在商品房预售制度的背景下，购房者提前支付了全部房款，也就承担了商品房交付前的价格风险。
　　应当说，对于房产商降价售房这一行为，购房者是能够预见到的，并且也没有证据表明万科采取了欺诈的手段使购房者无法预见，售房合同中也没有订立同类地段、同品质房屋不得降价的条款，因此，没有理由指责万科违背了合同诚信原则。

　　话题二
　　老业主要求退房有法律依据吗？

　　【主持人】  发生合同纠纷后，双方都要考虑自己提出的解决方案是否符合法律规定。万科的老业主在得知自己刚买不久的房子突然降价后，便提出了退房，心情是可以理解的，但有没有法律依据呢？

　　陈信勇  购房者与开发商签订了《商品房买卖合同》，就受到《商品房买卖合同》的约束。合同法第八条明确规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
　　我国合同法也规定了合同解除和变更的情况，但变更合同，须当事人协商一致；解除合同，也须当事人协商一致，或符合约定的、法定的解除条件。如果开发商与购房者未约定“商品房降价”为解除合同的条件，也不存在法定的可以解除合同的情况，则开发商可以拒绝购房者解除合同和退房的要求。

　　洪根  老业主要求推翻购房合同，是找不到法律依据的，除非双方当时签订了保值条款或者是交付的房屋有严重质量问题。

　　童松青  从合同的角度讲，在签订买卖合同时，只要当时双方是自愿的，万科在卖房子的时候不存在价格欺诈、合同有效成立，那么退房就没有理由。老业主要求退房，除非存在合同违反法律规定、合同在形式上不完备等导致合同无效的情况，或是存在逾期交房、房屋主体结构改变等严重违约的现象。

　　话题三
　　消费者应如何树立风险防范意识？

　　【主持人】  在市场经济条件下，投资和消费都存在风险。而购买商品房，则兼具投资和消费的双重特征。那么，消费者应如何树立风险防范意识？

　　洪根  对于消费者来说，在作出消费决定时，就应当预见到降价、贬值，抑或涨价、升值的问题。消费者要是想高枕无忧，除非能在商品房买卖合同中与房产商约定保值条款，以房产商不降价的承诺来保护自己的利益。但在现实中，应该不会有房产商肯签下这样的合同。

　　陈信勇  就购房者个人的能力而言，要准确判断房市的走势是非常困难的。如同10年前无法预测今天的高房价一样，面临突然的大幅降价，先前的购房人难免感到不满。但按照我国的合同法，除非另有约定，当事人均须各自承担市场风险。
　　在我国住房保障制度尚不健全的今天，商品房价格居高不下，影响了广大住房困难者的利益。但房价的大起大落也将扰乱房地产业发展的正常秩序，诱发商品房合同纠纷，并影响经济安全和人民生活。因此，房地产法律制度还需要进一步完善，以降低购房者的市场和法律风险，建立更加公平的房地产市场秩序。

　　童松青  对于万科降价，老业主应该摆正心态。 “股市有风险，入市须谨慎”，楼市也一样。尽管很多人买房不是为了投资，而是为了满足自住的需要，但是对房子降价或者涨价都应有一定的心理预期。万科降价风波给消费者提了个醒，对大部分家庭来说，购房是一笔最大的支出，但是正因为如此，消费者更应该充分评估其中的风险，再来决定买还是不买。